Hướng dẫn xác định chi phí được trừ khi thuê bất động sản theo Công văn 4782

Điểm Mới Về Hồ Sơ Thuê Bất Động Sản: Doanh Nghiệp Cần Lưu Ý?

Công văn 4782 của Cục Thuế chính thức cung cấp hướng dẫn về hồ sơ xác định chi phí được trừ khi tính thuế TNDN cho việc thuê bất động sản từ cá nhân.

Chi Tiết Công Văn 4782 Về Thuế TNDN

Ngày 13/7/2026, Cục Thuế ban hành Công văn 4782/CT-CS năm 2026 có hướng dẫn về hóa đơn và chứng từ khi doanh nghiệp thuê bất động sản từ cá nhân. Tải về

Theo đó, Công văn này hướng dẫn rõ về hồ sơ để xác định chi phí được trừ khi tính thuế TNDN cho việc thuê bất động sản:

Dựa trên Điểm đ Khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, quy định về khai thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

…

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

…

đ) Khi tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thuế và nộp thuế thay thì tổ chức phải thực hiện theo quy định, với kỳ hạn nộp hồ sơ theo kỳ thanh toán tiền thuê.

Trường hợp cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế.

…

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị định 254/2026/NĐ-CP, một số trường hợp không cần sử dụng hóa đơn điện tử:

Trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử

…

2. Hộ kinh doanh, cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản hoặc dịch vụ số khác cho tổ chức, cá nhân ở nước ngoài.

…

Điểm d Khoản 13 Điều 3 Thông tư 20/2026/TT-BTC nêu rõ hồ sơ chi phí được trừ khi doanh nghiệp thuê tài sản từ cá nhân.

Hồ sơ của khoản chi được tính vào chi phí được trừ

…

13. Hồ sơ cho thuê tài sản từ cá nhân bao gồm hợp đồng thuê và chứng từ trả tiền.

Doanh nghiệp nộp thay thuế với chứng từ tương ứng sẽ được tính vào chi phí được trừ.

…

Như vậy, nếu doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, hợp đồng và chứng từ là cần thiết để xác định chi phí hợp lý được trừ.

Tổ chức cần thực hiện đúng quy định về khai và nộp thuế thay khi được yêu cầu trong hợp đồng thuê.

*Trên đây là khai thác từ Công văn 4782 về hướng dẫn hồ sơ thuê bất động sản từ cá nhân.

Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu trên 1 tỷ đồng có phải xuất hóa đơn điện tử không?

Căn cứ vào khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về sử dụng hóa đơn điện tử như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

a) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP...

b) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trên 500 triệu đồng và dưới 01 tỷ đồng không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền...

c) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh hoặc có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế... Đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu...

Theo quy định trên, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử.

Tuy nhiên, vào khoản 2 Điều 7 Nghị định 254/2026/NĐ-CP có quy định về trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử như sau:

Trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc trường hợp lập bảng kê thu mua hàng hóa, dịch vụ...

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản; thu nhập từ hoạt động cung cấp sản phẩm và dịch vụ nội dung thông tin số...

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh làm đại lý xổ số, đại lý bảo hiểm, đại lý bán hàng đa cấp mà doanh nghiệp xổ số, bảo hiểm...

Theo quy định trên, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ cho thuê bất động sản không bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử.

Như vậy, từ những quy định trên, cá nhân cho thuê bất động sản nói chung, bao gồm cả trường hợp có doanh thu trên 1 tỷ đồng không bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử.

Theo Điều 8 nghị định 68/2026/NĐ-CP thì cá nhân cho thuê bất động sản có quyền lựa chọn hình thức khai thuế, có thể khai thuế một lần hoặc hai lần trong năm.

Cụ thể hơn:

Căn cứ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nguyên tắc khai thuế, tính thuế và hóa đơn được quy định như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

a) Đối với khai thuế theo quý, thời hạn nộp hồ sơ là ngày cuối của tháng đầu tiên quý sau;

b) Đối với khai thuế theo tháng, hạn nộp là ngày 20 của tháng sau;

c) Quyết toán thuế TNCN hàng năm có hạn nộp là ngày 31/3 của năm sau;

d) Nếu cá nhân tự khai thuế cho thuê bất động sản, họ có thể khai thuế hai lần hoặc một lần mỗi năm. Với khai thuế hai lần, hạn nộp lần đầu là 31/07, lần hai là 31/01 năm tiếp theo. Khai thuế một lần thì hạn là 31/01 năm sau;

đ) Tổ chức thuê bất động sản tự khai thuế và nộp thay cho cá nhân theo kỳ thanh toán nếu hợp đồng có thỏa thuận;

Trường hợp cá nhân thuê của cá nhân thì người cho thuê phải tự khai thuế;

e) Hạn nộp thuế là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, trừ khi có bổ sung hồ sơ;

...

Như vậy, cá nhân cho thuê bất động sản có thể tự chọn hình thức khai thuế phù hợp, có thể khai hai lần trong năm với hạn nộp vào ngày 31/07 và 31/01 năm kế tiếp, hoặc khai một lần vào ngày 31/01 năm sau.