Hướng dẫn nghĩa vụ thuế đối với Ban quản trị nhà chung cư theo Công văn 851?

Hướng dẫn nghĩa vụ thuế đối với Ban quản trị nhà chung cư theo Công văn 851?

Ngày 27/03/2026, Thuế tỉnh Đắk Lắk đã có Công văn 851/DLA-NVDTPC năm 2026 hướng dẫn nghĩa vụ thuế đối với Ban quản trị nhà chung cư.

Tải về Công văn 851/DLA-NVDTPC năm 2026

Nhằm nâng cao tinh tuân thủ và phòng ngừa các vi phạm về thuế có thể xảy ra đối với Ban quản trị nhà chung cư. Thuế tỉnh Đắk Lắk tuyên truyền, phổ biến đến các doanh nghiệp, tổ chức, Ban quản trị nhà chung cư về tổng quan nghĩa vụ thuế của Ban quản trị nhà chung cư, cụ thể như sau:

(1) Nghĩa vụ thuế đối với Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư (gọi tắt là BQT nhà chung cư) trong quá trình hoạt động, nếu phát sinh các khoản thu – chi có yếu tố sinh lời như: Cho thuê diện tích thuộc phần sở hữu chung, khai thác quảng cáo, hạ tầng kỹ thuật, cung cấp dịch vụ tiện ích, thì BQT nhà chung cư thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật thuế và phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký, kê khai nộp thuế như sau:

– Về đăng ký, quản lý thuế

Thực hiện theo Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, Ban Quản trị nhà chung cư có phát sinh nghĩa vụ thuế thì phải thực hiện đăng ký thuế, khai thuế, nộp thuế và cung cấp thông tin theo yêu cầu của cơ quan thuế.

– Về Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Nghị định 181/2025/NĐ-CP, trường hợp Ban quản trị có phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ, cho thuê diện tích, khai thác quảng cáo, hợp tác kinh doanh hoặc hoạt động khác thuộc diện chịu thuế GTGT thì phải thực hiện kê khai, nộp thuế theo quy định.

Đối với các khoản thu hộ – chi hộ, không phát sinh lợi ích của Ban quản trị thì không thuộc doanh thu tính thuế.

– Về Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP, trường hợp Ban quản trị có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ hoặc có thu nhập khác như:

Cho thuê phần diện tích thuộc quyền quản lý; lãi tiền gửi; hợp tác khai thác dịch vụ, thì phải xác định và kê khai nộp thuế TNDN theo quy định; theo nguyên tắc chung: Tổ chức có thu nhập chịu thuế thì phát sinh nghĩa vụ thuế.

– Về thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và các Luật sửa đổi, bổ sung; Luật Quản lý thuế 2019, trường hợp Ban quản trị nhà chung cư thực hiện chỉ trả tiền công, tiền thù lao, tiền thưởng hoặc các khoản lợi ích khác cho cá nhân thì Ban quản trị có trách nhiệm khấu trừ thuế trước khi chỉ trả đối với khoản thu nhập thuộc diện chịu thuế.

BQT nhà chung cư là tổ chức chi trả thu nhập, do đó phải thực hiện nghĩa vụ khấu trừ, kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định của pháp luật về Thuế TNCN.

– Về hóa đơn, chứng từ

Trong quá trình hoạt động, BQT nhà chung cư có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ thì thực hiện lập hóa đơn, chứng từ theo quy định tại Nghị định 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 và Nghị định 70/2025/NĐ-CP ngày 20/3/2025 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ.

(2) Quy trình đăng ký và kê khai nghĩa vụ thuế

– Đăng ký thuế

+ Hồ sơ đăng ký thuế của BQT nhà chung cư, gồm: Tờ khai 05-ĐK-TCT, Quyết định công nhận Ban quản trị, CCCD Trưởng ban, Giấy ủy quyền, văn bản xác nhận địa chỉ.

+ Nơi nộp hồ sơ: BQT nhà chung cư nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi chung cư đặt trụ sở hoặc qua Cổng thông tin dịch vụ công của ngành thuế: https://dichvucong.gdt.gov.vn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan thuế cấp mã số thuế riêng cho BQT nhà chung cư; sau đó BQT nhà chung cư mở tài khoản ngân hàng riêng.

– Nghĩa vụ kê khai và nộp thuế

+ Hàng tháng/quý: BQT chung cư thực hiện rà soát khoản thu – chỉ phát sinh liên quan đến hoạt động bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ.

+ Lập và nộp tờ khai thuế GTGT, TNCN, TNDN theo tháng/quý/năm theo đúng quy định của Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

+ Thực hiện kê khai thuế và nộp thuế bằng phương thức điện tử qua cổng dịch vụ công ngành thuế: https://dichvucong.gdt.gov.vn.

+ Lưu hồ sơ, chứng tử, hợp đồng kinh doanh trong thời gian tối thiểu 10 năm.

Lưu ý: Trường hợp người nộp thuế không phát sinh thuế vẫn phải nộp tờ khai “không phát sinh”.

(3) Chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm

Trường hợp BQT nhà chung cư không thực hiện hoặc thực hiện không đây đủ các thủ tục về đăng ký thuế, khai thuế, nộp thuế đối với các khoản thu phát sinh liên quan đến nghĩa vụ thuế, được xác định là hành vi vi phạm hành chính về thuế và bị áp dụng các chế tài xử phạt theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, như: Phạt tiền, truy thu số tiền thuế còn thiếu, tỉnh tiền chậm nộp, thực hiện ấn định nghĩa vụ thuế theo quy định.

Trường hợp hành vi vi phạm có tính chất nghiêm trọng hoặc có dấu hiệu phạm tội, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật về hình sự.

Lưu ý:

Luật Quản lý thuế 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2026, trừ quy định tại Điều 13, Điều 26 Luật Quản lý thuế 2025 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực thi hành, trừ các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú sẽ áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026 (tức ngày 01/01/2026).

Ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động trong bao lâu?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 19 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD được sửa đổi bởi điểm d khoản 5 Điều 2 Thông tư 09/2025/TT-BXD quy định nhiệm kỳ hoạt động Ban quản trị nhà chung cư như sau:

Ban quản trị nhà chung cư

…

3. Ban quản trị quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm, kể từ ngày có quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp phải họp Hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị do bị miễn nhiệm hoặc bãi nhiệm khi chưa hết nhiệm kỳ theo quy định tại Điều 26 của Quy chế này.

Như vậy, Ban quản trị nhà chung cư đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên và đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm kể từ ngày có quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ.

Số lượng Ban quản trị tòa nhà chung cư là bao nhiêu?

Theo Điều 21 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định số lượng Ban quản trị tòa nhà chung cư như sau:

Số lượng, thành phần Ban quản trị

1. Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;

b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

….

Theo đó, Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:

– Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;

– Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.