Thanh toán bao nhiêu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Thanh toán bao nhiêu khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

…

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

…

Theo đó, khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hai bên được thỏa thuận thành nhiều lần thanh toán. Tuy nhiên, lần thanh toán đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, những lần thanh toán tiếp theo được thỏa thuận sao cho phù hợp với tiến độ công trình, tuy nhiên tỷ lệ thanh toán này không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Đây là một trong những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo đó, tỷ lệ thanh toán trong trường hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định ở Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là tối đa 70%, theo quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tỷ lệ này giảm còn tối đa 50%.

Cá nhân kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp trong trường hợp nào?

Theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện kinh doanh bất động sản như sau:

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này.

5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

…

Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp, cụ thể như sau:

– Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

– Cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nghĩa có thể kinh thực hiện hoặc động bán nhà ở, phần diện tích công trình,… mà không thành lập doanh nghiệp.

Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp phát sinh nghĩa vụ thuế gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

…

3. Thu nhập từ đầu tư vốn, bao gồm:

…

4. Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm:

…

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

…

6. Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

…

7. Thu nhập từ bản quyền, bao gồm:

…

8. Thu nhập từ nhượng quyền thương mại.

9. Thu nhập từ nhận thừa kế là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

10. Thu nhập từ nhận quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Điều này.

Theo quy định trên, cá nhân kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh, có phát sinh thu nhập từ việc kinh doanh bất động sản theo khoản 3 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023, thì thu nhâp đó được xem là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo khoản 1 Điều 3 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014.

Vì vậy, cá nhân kinh doanh bất động không thành lập doanh nghiệp sẽ phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định.