Bán căn nhà duy nhất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân trong năm 2025 không?

Bán căn nhà duy nhất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân trong năm 2025 không?

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 quy định về trường hợp bán bất động sản duy nhất như sau:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

…

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định điều kiện để được miễn thuế như sau:

Thu nhập được miễn thuế

…

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

…

Như vậy, từ những quy định trên, có thể hiểu rằng cá nhân có duy nhất 1 căn nhà khi bán sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nếu thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

– Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, sử dụng duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó).

– Thời gian sở hữu nhà ở, đất ở đó tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.

+ Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc thửa đất ở đó.

– Việc xác định nhà, đất ở có phải tài sản duy nhất không sẽ do cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sự thật, cá nhân sẽ bị xử lý truy thu thuế, thậm chí còn bị cấm xuất cảnh và xử phạt hành vi vi phạm.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho cá nhân cư trú?

Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT- BTC. Từ đó suy ra cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho cá nhân cư trú như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần x thuế suất.

Trong đó:

– Giá chuyển nhượng bất động theo từng lần:

+ Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính y như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng.

+ Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đi liền với các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng trên đất (kể cả các công trình chưa hoàn thành trong tương lai), thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá thỏa thuận.

– Thuế suất: Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú.

Thời điểm tính thuế:

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất của cá nhân cư trú được quy định như sau:

– Cá nhân cư trú thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm mà hợp đồng bán nhà hay chuyển nhượng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Người mua sẽ là người nộp thuế nếu như hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng.

– Khi đã làm xong thủ tục đăng ký sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (đối với mô hình bất động sản đã hình thành) thì đó cũng chính là thời điểm tính thuế cụ thể. Còn trong trường hợp là những loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế chính là thời điểm bạn nộp hồ sơ khai thuế với đơn vị cơ quan có thẩm quyền.

Năm 2025 ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về đối tượng nộp thuế như sau:

Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

3. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân năm 2025 bao gồm:

– Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 và Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 và Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

– Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

– Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.