Doanh thu cho thuê nhà hơn 200 triệu trong năm 2026 đóng thuế như thế nào?

Doanh thu cho thuê nhà hơn 200 triệu trong năm 2026 đóng thuế như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Điều 17 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về đối tượng chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có doanh thu dưới mức quy định tại khoản 25 Điều 5 của Luật Thuế giá trị gia tăng.

…

Dẫn chiếu đến khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 có quy định như sau:

Đối tượng không chịu thuế

…

25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu hằng năm từ 200 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

…

Cũng tại Điều 18 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định:

Hiệu lực thi hành

1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Quy định về mức doanh thu của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh thuộc đối tượng không chịu thuế tại khoản 25 Điều 5 của Luật này và Điều 17 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

…

Như vậy, từ những quy định trên, có thể hiểu rằng, bắt đầu từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nếu có doanh thu 200 triệu trở lên/năm thì sẽ đóng thuế GTGT và TNCN.

Do đó, doanh thu cho thuê nhà hơn 200 triệu trong năm 2026 đóng thuế như sau:

(1) Về lệ phí môn bài:

Căn cứ khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định như sau:

Hỗ trợ thuế, phí, lệ phí

…

7. Chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

…

Như vậy, từ năm 2026, khi cho thuê nhà sẽ không phải đóng lệ phí môn bài.

(2) Về Thuế GTGT và Thuế TNCN:

Căn cứ Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC và Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định thì ta có công thức tính thuế GTGT và thuế TNCN phải đóng khi cho thuê tài sản như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Trong đó:

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Như vậy, nếu hộ cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu hơn 200 triệu trong năm 2026 thì sẽ phải đóng thuế GTGT và thuế TNCN theo những quy định trên, đồng thời không phải đóng lệ phí môn bài.

Doanh thu cho thuê nhà hơn 200 triệu trong năm 2026 đóng thuế như thế nào?

Mẫu tờ khai thuế đối với hộ cá nhân kinh doanh cho thuê nhà là mẫu nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:

Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

1. Hồ sơ khai thuế

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại tiết a điểm 8.5 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ, cụ thể như sau:

a) Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư này;

c) Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

d) Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

…

Như vậy, có thể hiểu rằng, mẫu tờ khai thuế đối với hộ cá nhân kinh doanh cho thuê nhà là Mẫu số 01/TTS:

Tải Mẫu tờ khai thuế đối với hộ cá nhân kinh doanh cho thuê nhà: Tải về

Khi nào phải nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định hiện hành?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

…

Như vậy, phải nộp thuế cho thuê tài sản khi có phát sinh doanh thu từ những hoạt động sau:

– Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú;

– Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển;

– Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Lưu ý:

Những trường hợp dịch vụ lưu trú không phải nộp thuế cho thuê tài sản bao gồm:

– Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác;

– Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự;

– Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.