Công văn 2649: Xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản?

Công văn 2649: Xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản?

Ngày 24/7/2025, Cục thuế đã ban hành Công văn 2649/CT-CS về viêc thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, Công văn 2649 đã có nội dung hướng dẫn về xác định thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản. Cụ thể như sau:

Tải về Công văn 2649/CT-CS năm 2025

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 quy định như sau:

Quảng cáo

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

…

Căn cứ khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Căn cứ Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định như sau:

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

…

2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

…

b) Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liễn với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dụng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ 2 công trình xây dụng do Ủy ban nhân dân cấp tinh quy định. Trường hợp Uy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bổ, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Căn cứ khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Các khoản thu nhập chịu thuế

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

…

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thụ nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bắt động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

…

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

…

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dụng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

…

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dụng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dụng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. 3 Đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giả trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Đồng thời, tại Công văn 2649/CT-CS năm 2025, Cục thuế đã có nội dung kết luận:

Căn cứ các quy định nêu trên, Điều 247 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất; đổi với chuyển nhượng bất động sản, Điều 247 Luật Đất đai năm 2024 quy định thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần (như đã quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được sửa đổi, bồ sung tại khoản 6 Điều 2 Luật số 71/2014/QH13). Theo đó, hộ gia đình, cá nhân phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hiện hành (Luật Thuể thu nhập cá nhân, Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Thông tư số 92/2015/TT-BTC).

Từ những quy định nêu trên, việc xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng bất động sản như sau:

(1) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất

(2) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản: thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

Kỳ tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như thế nào?

Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định kỳ tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

Kỳ tính thuế

1. Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:

a) Kỳ tính thuế theo năm áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công;

b) Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;

c) Kỳ tính thuế theo từng lần chuyển nhượng hoặc theo năm đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.

2. Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.

Theo quy định trên, kỳ tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

(1) Đối với cá nhân cư trú:

– Kỳ tính thuế theo năm áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công;

– Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;

– Kỳ tính thuế theo từng lần chuyển nhượng hoặc theo năm đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.

(2) Đối với cá nhân không cư trú:

Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.

Người nào phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân thì:

Những chủ thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân gồm: cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP. Cụ thể:

– Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của người nộp thuế như sau:

+ Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập;

Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:

++ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

++ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:

+++ Có nơi ở đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú;

+++ Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.

+++ Trường hợp cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là đối tượng cư trú của nước nào thì cá nhân đó là đối tượng cư trú tại Việt Nam.

+ Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập.

Cá nhân không cư trú là cá nhân không đáp ứng các điều kiện xác định cá nhân cư trú.