Hiểu như thế nào về thuế TNCN 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản theo đề xuất của Bộ Tài chính?

Hiểu như thế nào về thuế TNCN 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản theo đề xuất của Bộ Tài chính?

Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Tải Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân tại đây: Tải về

Hiện nay, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 7 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 quy định mức thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần.

Quảng cáo

Ví dụ: Một bất động sản có giá bán là 4 tỷ đồng thì sẽ lấy 4 tỷ đồng x 2% = 80 triệu đồng. Suy ra sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân 80 triệu đồng.

Tiếp đó, tại Điều 15 Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân đề xuất quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, theo đó, Bộ Tài chính đang đề xuất mức thuế TNCN 20% theo từng lần chuyển nhượng, cụ thể là:

Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Vậy 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản được hiểu như thế nào?

Từ những quy định trên, ta có công thức tính thuế như sau:

Có thể hiểu rằng, 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản chính là 20% của lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản.

Điều này có nghĩa là khác với 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện nay.

Ví dụ: Anh N có 1 BĐS mua với giá 3 tỷ đồng cộng với các chi phí liên quan đến việc mua bất động sản khoảng 400 triệu đồng. Anh N bán BĐS đó với giá 4 tỷ đồng. Theo đó, nếu đề xuất này được thông qua thì ta có công thức tính thuế TNCN như sau:

[4 tỷ đồng – (3 tỷ đồng + 400 triệu đồng)] x 20% = 120 triệu đồng.

Lưu ý: Trường hợp trên là trường hợp xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

– Đối với bất động sản có thời gian nằm giữ dưới 2 năm: 10%;

– Đối với bất động sản có thời gian nằm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;

– Đối với bất động sản có thời gian nằm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;

– Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%.

Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Trên đây là toàn bộ nội dung “Hiểu như thế nào về thuế TNCN 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản theo đề xuất của Bộ Tài chính?”

Hiểu như thế nào về thuế TNCN 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản theo đề xuất của Bộ Tài chính?

Các trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện hành?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, khoản 4 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cụ thể c ác trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản như sau:

(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

(2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế Mục (2) phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế;

Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Lưu ý: Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.

Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại Mục (2)

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định những hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:

– Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

– Giả mạo tài liệu hoặc cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

– Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

– Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; hoặc sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua không đúng quy định của pháp luật.

– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

– Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.