Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất thì có nộp thuế TNCN không?

Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất thì có nộp thuế TNCN không?

Căn cứ vào khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

…

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức

…

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế TNCN vì trường hợp trên thuộc khoản thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật.

Còn đối với chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất không phải là hoạt động trực tiếp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà là chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, trong thực tế, khi hợp đồng đặt cọc này được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phần thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Còn nếu chỉ là chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc mà chưa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Trong trường hợp này, cá nhân nhận tiền đặt cọc không phải nộp thuế TNCN.

Biểu thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2025 bao nhiêu phần trăm?

Tại Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi khoản 7 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014 quy định biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Dẫn chiếu đến quy định khoản 2 Điều 21 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì biểu thuế này áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản, trúng thưởng, tiền bản quyền, nhượng quyền thương mại, nhận thừa kế, quà tặng là thu nhập chịu thuế quy định.

Cụ thể như sau:

Như vậy, thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNCN theo quy định, với mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá thỏa thuận.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?

Tại Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế 2014, Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế khi nào?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

…

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế khi:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.